中古マンション新着情報＆ニュース
◆中古マンションを購入してリノベーションをおこない自分の理想の家を手に入れる
中古マンションを購入して住むとした場合に、「もともと決められている間取りで住むことを我慢しなければならない」というように思っている人もいるのではないでしょうか。
けれども最近では、中古マンションの割安な価格を活かして「リノベーション」することによって理想的な間取りや生活環境を最新設備のものにしている物件が増えてきているようです。
◆中古マンションのリノベーションとは？
リノベーションとは、今ある建物に大規模な改修工事を行ってその生活機能を改良したり、価値を高めたりすることをいいます。
リノベーションはマンションだけではなく、古いオフィスビルのリノベーションなども最近では増えていて注目されているようです。
マンションの場合には、構造躯体を除いた内装すべてを、居住する人の視点に立って刷新や再生したものを「リノベーションマンション」と呼ぶようです。
壁や床、天井、建具、設備などから間取りに至るまで手を加えることによって、新築した時の機能と同等、もしくはそれ以上に向上させることができます。
◆リノベーションとリフォームとの違い
リフォームの目的とは、建築した時の意図に沿って劣化している部分を直したり、生活機能の利便性をくわえることでの「改良」です。
それに対して、リノベーションの目的とは、建築した時の用途や機能を大幅に変更することや、新たな設備を取り付けたりすることでの「改修」です。
マンションの部屋という「枠」だけを活かすことによって、中身を刷新することがリノベーションです。現時点では「リノベーションマンション」と呼ばれているものは、大きく２種類にわかれるようです。
・買取業者によって改修されてから、販売されるもの（リノベーションが先で販売が後になります。）
・販売されてから、買主によって改修されるもの（販売が先でリノベーションが後になります。）
失敗しないための中古マンションを購入するときのポイントについてご紹介したいと思います。
◆購入した後ではどうすることもできないペットの問題
ペットを飼っているかたは、家族の一員であるペットのためにもマンションを購入するときにきちんと事前確認が必要となります。
ペットを飼育することは問題となる場合もあります。
最近の新築マンションなどでは、たとえば「体高50センチまで、体重10キロまでのぺットであれば飼育可」というように飼育できるペットの種類や大きさ、数などをきちんと決めて、管理規約に明示している物件が増えているようです。
中古マンションの場合では、ペットの飼育に関して詳細な内容が決まっていない場合があります。たとえ管理規約に書いてあったとしても「他の居住する人に迷惑を及ぼす動物の飼育については不可」というように、あいまいな文言の場合が多いようです。
いまペットを飼っている方やマンションを購入した後に飼おうと思っている方は、ペットを飼育できる物件なのかどうかきちんと確認したほうが良いでしょう。
◆リフォーム
最近では、リフォームすることを前提にして中古マンションを購入する方も増えているようです。しかし、リフォームに関してはいくつかの注意点があります。
管理規約上できないことを前もって把握することです。またマンションの構造上できないことを調べることも大事です。
たとえば水まわりの場合では、排水管に勾配をつけると制約が多くなりますので移動が難しいです。また建物の構造を支えている梁（はり）や柱などは除去することができません。
リフォームすることを考えてマンションを購入する場合には自分のリフォームプランをはっきりイメージし、それが実行できるのかどうかを購入する前に確認するようにしましょう。
最近では再開発が進み東京湾岸のマンション動向にも変化がみられてきました。企業の業績の好調などからオフィス需要が盛んになってきていることもあり、東京都心部のマンションマーケットは供給の減少傾向が続いています。
こうした中でも、都心近郊にある住宅エリアの開発として、江東区の豊洲、東雲、有明といった東京湾岸エリアが期待されています。江東区は、準工業エリアが多くみられます。大規模な工場の跡地が、分譲マンションとして次々と供給されてきました。
一方で緑地面積が多いため東京23区内では1人あたりの緑地面積が第4位となっており人々にとっても暮らしやすい街ともいえます。バブルの影響から昭和63年から人口や世帯数が減少する傾向にあった江東区も、平成10年から人口や世帯数が増えてきました。10年間で人口が約19％も増加して世帯数は約30％増加したという結果がでています。
湾岸エリアは、再開発にあたって地区計画の導入などがあり、住宅ゾーンがきちんと設けられています。ここ数年では、豊洲や辰巳エリアの供給に人気がありましたが、今後は有明地区などに供給が移ってきそうです。
イオン東雲やららぽーと豊洲がオープンしてから街の成熟度が高まっている豊洲周辺地区は公園や水辺か多いので、ここ数年に大量供給された新築マンションを購入する人は、ファミリー層が中心になってきているようです。
分譲のパークシティ豊洲は、ららぽーと豊洲の隣接地でもあり、複合再開発ということだったので人気がありましたが、地元の不動産会社の情報によると中古マンションも人気があり、豊洲駅上のシェルタワーや、東京フロントコート、プライヴブルー東京などの築浅で駅から近い利便性のあるマンションは、中古でも人気があります。
中古マンションの中には分譲した時の価格よりも1,000万円以上も高く売却できているマンションあるようです。ただしこのエリアは、築年数が浅い物件が多いため流通件数はあまりないようです。売却する場合には買い替えの方などに限られるため、仲介物件は出し値あたりでの成約というパターンが多いようです。
中古マンションを探すにはさまざまな方法があります。マンション購入を考えるときには、きっと誰しも自分の理想を描いた物件があればいいなと思うことでしょう。
理想の物件を探すためには、行き当たりばったりで物件を探してもなかなか見つからないでしょうね。マンションを探すときには、チラシや情報誌、インターネットなどの媒体をつかった方法があります。また新築の物件と中古物件では、探し方が違ってきます。
中古マンションを探す場合に、新築の物件を探すときと大きく異なってくる点は、中古マンションの場合は実物の部屋を見ることができるという点です。新築マンションの場合には、棟外のモデルルームなどで部屋の間取りや設備、内装などをみることができます。
モデルルームの場合ですと、内装や設備などを見ることができますが、間取りが異なる場合もあり、マンションの立地や階数によっては、部屋からの眺望や採光、通風、騒音などの生活環境を実際に感じることはできません。
また新築マンションの場合には、インテリアをきちんとコーディネイトしたモデルルームを見ることがおおいため、実際に入居して自分が使用している家具を入れた場合に、部屋が狭く感じられるということもあります。
中古マンションの場合には、実際に部屋の中まで見ることができますので眺望、採光、通風、騒音などを実感することができます。また売主がまだ居住している場合は、そのマンションの住み心地や周辺環境についてナマの声を聞くこともできます。
家具も入ったままの場合が多いので実際に入居した場合の生活イメージがつかみやすいということもメリットの一つです。このような点を踏まえて中古マンションを探してみると良いかもしれませんね。
不動産情報の集め方についてご紹介したいとおもいます。家を購入しようとおもったときには、売り物件の情報はどのようにして入手されますか？
市販されている「住宅情報誌」もありますね。それとも新聞の「折込チラシ」でしょうか？いくつかの物件情報を見ることができてももっと他にもいい情報があるかもとおもいますよね。
自分が欲しいとおもう家はどのような種類の家なのでしょうか。最新設備を備えている新築マンションでしょうか。それとも土地付の建売住宅でしょうか。また土地を買って注文住宅を建てようと考えているのでしょうか？欲しい住宅の種類によって不動産の情報ルートは違ってきますよ。
新築マンションは不動産会社の中でもデベロッパーと呼ばれる会社が企画開発をおこなっており、自社か販売会社が代理して販売をおこなうのが一般的のようです。そのため、一部の例外はあったとしても、情報が地元の不動産屋さんに入る事はあまりありません。
この場合には、住宅情報はデベロッパーが作っている友の会や折込チラシ、住宅情報誌などをみることになります。新築マンションを買いたいと思っている人の場合には不動産屋さんに物件情報を依頼したとしても情報を得る事はできないのです。
では、建売住宅の場合はどうなるのでしょうか？建売住宅の場合もマンションと同じように建売業者は自社で販売する場合もあります。しかし地元の中小の建売業者の場合には不動産屋さんに販売してもらう場合が多いようです。
そのため建売住宅を希望されている方はマンション購入を考えている方と同じような方法と地元の不動産屋さんに物件情報を依頼しておくと良いでしょう。
次に注文住宅を建てたいといった方の場合には土地情報はどうなるのでしょうか？これらは、ほとんど不動産屋さんが情報を持っているといえるでしょう。中古マンションや中古の一戸建ての場合もそうです。
不動産やさんはどうやって、その情報を流しているのでしょうか？それは、まず初めに購入希望者の顧客リストをめくることか始めます。なぜかというと新たな広告費をかけずに成約に結びつける事ができるためです。営業の順番から言うと、「購入希望者の顧客リスト」、「折込チラシ」、「住宅情報誌」の順となるそうです。
東京都の23区西北エリアの各区では、2008年に入ってから価格が低下する傾向が出てきたようです。中野区、杉並区、豊島区、北区、板橋区、練馬区の６区の平均坪単価の推移をみてみると、2006年7月から12月は242.8万円になっています。
2007年７月から12月には295.1万円と大きく上昇しており300万円に達する金額になりました。しかし、2008年に入ってから2月末までの数字をみてみると、平均坪単価は258.0万円となっています。2007年7月から12月から40万円ほど低下しており、2006年７月から12月に近い水準とまで金額が下がってきているのです。
これに、ついては東京カンテイ市場調査部の方も分析をしています。「2008年の坪250万円あたりが、この西北エリアで物件の購入を考えている人たちにとって購入ができる適正価格の上限ではないかと思います。2007年の価格は上がり過ぎともいえ、これからどのあたりの坪単価であれば物件が売れるのか、着地点を求めて模索することになりそうです。」
たとえば、中野区は東京23区のなかでも、物件数があまり多くない区のひとつです。しかし、こうした傾向は明確に反映されている現状です。
2006年7月から12月の平均坪単価は279.0万円でしたが、2007年7月から12月は292.2万円に上がって2008年に入ってからの2月末までの集計をみてみると坪単価は266.7万円に下がっています。この価格帯を上限にして今後の価格がどう変動していくのかが注目されます。
札幌の中古マンション情報などが掲載されている不動産ネットワークのＲｅＳｉｔｅについてご紹介したいと思います。
◆不動産ネットワークのＲｅＳｉｔｅ（http://www3.gimmig.co.jp/resite/）
不動産ネットワークのＲｅＳｉｔｅにはさまざまな中古マンション物件が掲載されています。特選物件をみてみると金額や場所、間取りなどの情報が掲載されており、外観画像などをクリックすると詳細な内容を確認することができます。
まずはマンションの種類や名称、住所、金額、間取りタイプなどが目に付きます。その他の情報としては専有面積やバルコニー面積、構造、階数、管理費など、修繕積立金、総戸数、完成年月日、管理状況、駐車場状況、方角、引渡し日、現況、用途地域、敷地権利、国土法届出、販売戸数、取引態様、最寄の小学校、最寄の中学校などです。
中古マンションや一戸建てのなかには月々の支払いが5万円程度で購入できそうな情報も掲載されています。また資料は一括で請求することもできます。借り入れ返済シュミレーションができるコンテンツもありますので気になる支払いも簡単に計算することができます。
また不動産ネットワークのＲｅＳｉｔｅには、中古マンション情報以外にも分譲マンションの検索や一戸建て検索、土地検索、投資物件などをみることができます。物件リクエストもうけつけていますので色々とみたけど希望に沿うものがないという方は試しに挑戦してみるとよいのではないでしょうか。
中古マンションを探す場合にさまざまな方法があるとおもいますが、一部探し方についてご紹介したいと思います。
◆エリアを特化したチラシ
チラシの良い点といえば持ち運ぶのに便利で見やすいということですよね。１枚あたりに載っている物件の数もさまざまでひとつの物件から、多くて20件程度ですね。物件の広さや間取りなどの１物件に対する情報量もたくさんあります。
また、チラシは配布方法が新聞への折り込みが中心にあんっておりそのエリアに特化した物件情報を検討することができます。その半面、制作時間の関係から情報を得ることが遅くなる場合もあります。
チラシの制作から手元に届くまでにかかる時間は、ざっとみて早くても１週間程度かかります。そのため、掲載している物件がその間に売れてしまっている場合もあるようです。
また、情報がエリアに特化されているので逆に考えると、広いエリアの情報を集めることは難しくなっています。掲載物件は、たくさんの情報の中からそのチラシを制作した不動産会社が意図的に選んでいる一部の物件に過ぎません。そのため物件の網羅性や、物件を比較や検討する利便性でみると他の方法に比べて劣っているということになります。
◆その他
その他に物件をさがすためには特集がいきる情報誌や、量とスピードで凌駕できるインターネットなどがあります。
中古マンションと聞くとどのようなイメージが思い浮かびますか？設備が古いとか、使用感のある水回りであったり、細かく間仕切られているため融通の利かない間取りなどイメージとしてはあまり良いものを持っていない方も多いことかもしれませんね。
けれども、中古マンションには大きなメリットがあるのです。それは何といっても、立地条件がよかったり広さがあるわりには値段がお手ごろなところです。それから内部を自分の好みの内装にリフォームすることができれば、意外と満足できる住まいを手に入れることができます。
たとえば立地条件が最高の中古マンションを購入したとしてます。元々はごく普通の間取りである3LDKファミリータイプのマンションでした。しかし、内部をスケルトンにリフォームして新しい自分の理想どおりの住まいを作り上げました。
マンションの玄関から続く廊下の場合は、どうしても単調になりがちで白く無表情な感じです。そこで、壁のスリットと間接照明をつかうと 「光」 と 「影」 を作り出して表情豊かな空間にかえることができます。
スケルトンリフォームとは、コンクリートで囲まれている内部の、天井や床、設備、間仕切り壁、配管など全てを取り払ってしまい、そこに新しい間取りやインテリアを決定して住まいを作り上げるリフォームのことです。
この場合ですと、ライフスタイルに合わせて、完全にオリジナルの住空間を作ることができます。専有部分の設備配管も交換できるため新しい空間として生まれ変わらせることもできるのです。
横浜にある中古マンション販売の横浜空間についてご紹介したいと思います。
◆中古マンション販売の横浜空間（http://www.yokohama-kukan.com/）
中古マンション販売の横浜空間のウェブサイトには、新着物件の情報なども更新されており、アイコンで投資などが大丈夫な物件や耐震調査済みの物件、夜景や眺望がすてきな物件、動画がある物件、アスベスト調査が済んでいる物件、リフォームが済んでいる物件、ペットを飼うことが出来る物件など簡単に探すことができます。
物件の情報は、価格からも選ぶことができます。1.000万円以下の物件や1.000万円代の物件、2.000万円代の物件、3.000万円代の物件、4.000万円以上の物件などです。予算に応じて物件を探すことができますよね。
横浜空間の購入シュミレーションは、まず横浜空間で確認をとります。そして現地で実際の建物をみて確認、自分の第一印象から物件を吟味します。気に入った物件があれば購入の申し込みとなります。そして融資の検討がおこなわれます。融資が可能となれば契約になります。契約をするときには手付け金が必要となります。融資の承認をえてからマンションの引きわたりと決済がおこなわれます。一番最後にお引越となります。
・会社概要
株式会社ナインマンス 一級建築士事務所
所在地：神奈川県横浜市中区海岸通１丁目1番地
TEL：045-227-9788
FAX：045-212-9890
アクセス：みなとみらい線の日本大通駅から徒歩で3分くらいの場所にあります。
中古マンション物件の探し方には、先述したようにチラシや情報誌、インターネットなどの媒体をつかった方法やエリアを特化したチラシなどがあります。他にも情報を得る方法がありますのでご紹介したいと思います。
◆特集が活きる情報誌
スーパーや駅の構内、不動産会社の店頭などでよく見かけるようになった無料誌があります。情報誌は、チラシと同じように見やすく持ち運べることがメリットですよね。また、チラシと比べてみると情報量はとても多くて保存するにも適しています。
情報誌の巻頭特集なども情報誌の長所にあたるでしょう。たとえば駅から近い、ペットが飼えるといった条件や物件購入や探し方に関する基礎知識など独自の観点から集めた情報が掲載されているため勉強にもなりますよね。気になった特集を保存しておけば自分の欲しい物件のイメージづくりに役立つでしょうね。
ただ、情報誌もチラシと同じように情報が遅いというデメリットもあります。そして情報の数が多くて網羅されている反面、探している物件の条件が決まっているような場合には探しにくいと感じる人もいるかもしれません。
最近では、無料配布されている情報誌も増えてきました。無料誌と有料誌では、その内容や情報量・スピードをみてもあまり差はないようです。ただ、有料誌は紙質や写真の見栄えなどがよいため手に取りやすいですよね。また特集記事の内容が充実しているということもあり、どちらの情報誌も気になったものを入手しておけばいずれ役に立つかもしれませんね。
中古マンションを購入するときには、メリットとデメリットをきちんと理解して購入することが大切です。新築のマンションは、当然ですが、全てが新しくて最新の設備とセキュリティが確保されているものです。しかし、昨今のマンションブームによって新築マンションの価格は、一戸建てと同じように場所によっては、一戸建てを上回る価格の物件も多くあります。
そうなってくれば、決して安い買い物ではありませんので、躊躇してしまったり最悪の場合には、購入を断念せざるを得なくってしまうかもしれません。そこで、中古マンションがスポットライトを浴びるようになりました。洋服や道具とは違って「安価＝質の悪さ」ではないのが中古マンションの特徴です。購入する方の価値観にもよりますが、自分自身が「良い」と思えば、それは、最良の中古マンションになるのではないでしょうか。購入するときには、ある程度の知識と自分ご自身の購入目的などを、しっかりと決めておくことがポイントです。
中古マンションのメリットについてですが、中古マンションは、「安い」ことが第一にあげられます。次に、中古マンションであるがゆえに、実際に図面と照らし合わせてみて物件を確認するとができますし、使用感も確認することができます。そして、安価な分、リフォームに資金をまわすことができ希望のライフスタイルが作れることもメリットのひとつとしてあげられるでしょう。