中古マンションQ&A
中古マンションを買いたいけれど、買い時はいつなの？と、考えられている方は多いかもしれません。これについては、まず、欲しくなった時、必要になった時が一番の買い時とも言えるでしょう。
中古マンションを購入しようという計画があり、しかし、損はしたくないと考えているなら、早い時期から、相場を調べ始めて、動向を常にチェックしておくと良いでしょう。
しかし、「良い物を安く買って、売る時は高く売りたい」ということは、誰もが考えることです。残念ながら、世の中、そう上手くはいかないのが現実です。
実際には、「底値で買って、天井値で売る」なんてことは、プロでも難しいことなのです。あまり価格にばかり目を取られていると、本当にお買い得な、自分の希望に合った物件を、見逃してしまう可能性もあります。
中古マンションは、一般的には、物件が豊富に出てくる時期が買い時と言えるでしょう。物件がたくさんあった方が、選択肢は増えて、より理想に近い物件に出会える可能性が高くなります。
物件が豊富に出てくるのは、３月のお引っ越しシーズンと、１０月の結婚シーズンです。供給戸数が多ければ価格も安定します。
逆に、供給戸数は、少なければ価格が高くなってしまうので、損をしたくなければ、そのような時期は避けた方が良いでしょう。ただし、中古マンションには、築年数によって、修繕費用が高くなる場合もあります。ですから、一概に価格だけを見て決めてはいけません。
中古マンションを購入するには、いろいろな諸費用がかかります。必ず、購入前に、しっかり確認しましょう。
資金面のことを考えると、住宅ローンの金利が低いうちにと、思われるかもしれません。確かに、住宅価格が下がる時期、金利が低い時期には、住宅の購入者が増加します。金利が低い時期は、買い時と言えるでしょう。
金利が１％増えると、数百万円も損してしまうことにもなりかねません。金利の動きを常に注意して見る必要があります。
しかし、マンション価格と同様にで、金利にばかりに目を取られていても、希望の物件を逃してしまうことになりかねません。視野を広く持つことも大切です。
中古マンションの購入には、「リフォーム」という課題がついてまわると思います。リフォームは、「しなくてはならないこと」と考えるより、「中古マンションを自分らしく造り変える事ができる」ことであると考えると、マイホームに対する楽しみが一つ増えるのではないでしょうか。
中古マンションには、リフォーム済みの物件と、そうでない物件とがあります。では、中古マンションの購入の際には、どちらを選んだ方が良いのでしょうか？答えを先に言うと、どちらでもいいのです。
まず、リフォーム済みの物件が良い理由としては、リフォームのためだけに、ローンを組まなくていいということです。これは、具体的には、どういうことなのでしょうか？
住宅ローンは、その建物を購入するために借り入れる資金のことを言います。この資金は、中古マンションの購入以外の用途には使えません。ですから、リフォームがされている物件は、リフォーム代が建物の代金に含まれていることになります。従って、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。
反対に、リフォームがされていない物件では、住宅ローンの他に、リフォームのローンを組まなくてはならないことになります。住宅ローンのような、長期ローンと比べると、どうしても短期ローンの設定になってしまい、金利面などでも不利になる可能性があります。
それでは、リフォームされていない物件の方が良いとする理由は、どうなのでしょうか？資金に多少の余裕がある方なら、既存のリフォームにとらわれない自分のライフスタイルに合わせた理想的なリフォームを行うことができるということが、まず、あげられます。中古マンションが、自分の希望通りの形になるということが、最大の利点であると言えるでしょう。
まだ、一度も、誰も、住んだことがないのに、中古マンションとして売られている物件があることを、ご存知でしょうか？新しいのに古いもの扱いをされていることから、その名も、｢新古マンション｣と呼ばれています。車でも新古車というのを聞いたことがあるかもしれません。そのマンション版ということです。
そもそも、新築マンションを｢新築｣と呼ぶには、一定の期間が定められています。一般的に、築後１年までは、新築と呼び、その期間を過ぎてしまうと、｢新築｣とは呼べなくなります。かといって、以前に入居した経歴がある｢中古マンション｣でもないので、｢新古マンション｣ということになるのです。
新古マンションのメリットは、なんといっても価格です。新古マンションは、少し言い方は悪いかもしれませんが、要は売れ残ってしまった新築物件です。従って、当然、価格も、新築マンションよりは、かなりお値打ちになってきます。
物件にもよりますが、１～２割はお得になるようです。設備面について考えると、築後１年あまりなので、一般的な中古マンションに比べると、ずっと新しい設備がついていることが期待できます。お得感満載の新古マンションですが、だからといって、やすやすと飛びついてしまうのは危険です。
前述のように、新古マンションは、「売れ残ってしまっている物件」です。大した理由もなく、たまたま、そこだけ売れ残ってしまったという場合もあるとは思いますが、多くの場合、１年以上売れなかった理由が、何かそれなりにはあるはずです。
多くの場合、モデルルームであったりするようです。それ以外にも、他の部屋より、著しく日当たりが悪かったり、既に入居されているお隣さんが、少しクセのある方だったりなどです。理由は様々だと思いますが、その理由を、ご自身でしっかり把握し、納得しておく必要があります。割安になっているとはいえ、おいそれと買い換えられるものではないものですから、慎重になりましょう。
以上の注意点をクリアして、納得できる物件であれば、｢未入居｣、｢最新設備｣、｢割安｣の３拍子が揃っているのですから、こんな掘り出し物はないと言えます。
近年、リノベーションという言葉をよく耳にするようになりましたが、ご存知でしょうか。リノベーションとは、中古マンション等の既存の建物に、改修工事を施し、使う目的に合わせて、機能や性能をアップさせて、付加価値を付け、建物の価値を高めることです。
最近は、「エコロジー」、「リサイクル」、「リユース」等の言葉が、よく聞かれるようになりました。環境に配慮した生活をすることは、もはや当たり前の時代となりました。
住宅環境にしても、これは同様です。現在は、限られた資源を大事に使い、ゴミを出さない、環境に配慮しながら、しかも、お洒落に生活するのが理想という時代です。
マンションを建設して、築３０～４０年くらいで取り壊し、大量の建築廃材を廃棄する・・、そんな時代は、もはや終わりました。既にあるマンションを、自分のスタイルに変えて住む、これからの時代、中古マンション＋リノベーションという新しい選択肢は、もっと増えていくことと予想されます。
それでは、リノベーションは、リフォームとは、具体的にはどう違うのでしょう？
リフォームは、原状回復という意味合いが強く、リノベーションは、それに、「こだわり」という面がプラスされます。また、リノベーションには、安全性を考慮に入れた再生、資産として価値のあるものにするという意味もプラスされます。
中古マンション＋リノベーションという選択肢は、新築マンションを購入するよりも、安く、しかも、既製ではなく、より自分のライフスタイルに合った、理想に近い住まいを手に入れられる手段として、広まりつつあります。
間取りを全く変えてしまったり、キッチンを好きな場所にしたりと、自由な設計が可能です。ただし、予算やその建物の状況によって、自由度は限られてきます。
現在では、中古マンションに、リノベーションをして、こだわりの暮らしをする方が増えてきています。
例えば、一人暮らしをする方や、夫婦二人だけでお洒落な暮らしをする方、また、シニアライフを楽しみたい方など、その目的は人によって様々です。自分の理想を、思いっきり追求したい方には、リノベーションは向いていると言えるでしょう。
リノベーションには、ある程度の期間（数ヶ月）が必要になります。ですから、急いで住む場所を探している方には、不向きでしょう。比較的、時間に余裕のある方、住む場所にこだわりのある方に、向いているのがリノベーションです。
マンション購入に当たっては、ほとんどの方がお世話になると言ってもいいのが住宅ローンだと思います。一昔前までは、住宅ローン＝住宅金融公庫という考えが常識でした。しかし、公庫の廃止が決まってからは、民間の金融機関が、住宅ローンを取扱うことが一般的になりました。
そんな時代背景から生まれたのが、「フラット３５」という住宅ローンです。「フラット３５」とは、民間金融機関と公庫（現在は住宅金融支援機構）が提携して実現した住宅ローンです。最長３５年間の固定金利というのはよく知られていますが、他にもうれしいメリットがあります。そのひとつは、保証料が不要ということです。
物件の価格や金融機関によっても異なりますが、もし、保証料を用意しなければならないとなると、数十万円は考えておかなくてはならないので、かなりお得です。さらに、繰上返済手数料も不要です。しかも、何回繰上返済をしても、手数料は全くかかりません。ただし、返済額は、１００万円からとなっています。
こんなメリットが満載なのが「フラット３５」です。中古マンションは、新築マンションに比べて、返済期間が短いのが常識だったのは過去のことです。今では、中古マンションでも、基準さえクリアしていれば、「フラット３５」を利用可能となっています。こういった基準も、中古マンション購入をお考えの方には、メリットとなるかもしれません。というのも、「フラット３５」を利用できる中古物件は、構造上の面で、厳しい基準をクリアしているからです。
中古マンションの場合、新築マンション以上に、構造面は気になるところだと思います。ですから、「フラット３５」が、そのマンションの質を、ある程度保証してくれているとも考えることができます。構造検査料は、原則、個人負担です。しかし、フラット３５のサイトで、既に検査済みに物件であれば、検索することが可能です。ぜひ、覗いてみてはいかがでしょうか？