中古マンションの物件を情報収集する場合、新聞の折り込み広告や、住宅情報誌、インターネット検索などを利用することになるでしょう。まず、中古マンションの相場を把握することから始めると良いと思います。各媒体の注意点について挙げてみます。

まず、一番目に付くのが、新聞に入っている折り込み広告だと思います。折り込み広告には、種類があります。例えば、１物件のみを載せている単独チラシ、そして、いくつかの物件がのっている総合チラシです。

単独チラシにのっている物件は、仲介業者にとって、自信のある物件なので、ねらい目です。総合チラシは、集客を目的としていますが、マンションの写真が掲載されている物件は、比較的良い物件、見栄えの良い物件と考えて良いでしょう。

チラシや広告を見る際には、大きい文字だけにまどわされず、小さい文字も全部読みましょう。あまり伝えたくない情報は、小さい文字で書かれているということは往々にしてありがちです。注意が必要です。

また、中古マンションの手軽な情報収集ができる媒体のひとつに、住宅情報誌があります。以前は、住宅情報誌は有料でしたが、最近は、無料のものもあり、手に入りやすくなりました。住宅情報誌は、書店だけでなく、不動産屋、ファミリーレストラン、コンビニエンスストア、駅などで、簡単に手に入ります。

住宅情報誌のメリットは、物件情報の信頼性が高いことです。それから、巻頭の特集記事なども、中古マンションの物件探しの参考になります。目を通すとよいでしょう。

住宅情報誌のデメリットとしては、隔週の発行や、月刊のものが多いことから、情報が古いことがあることです。ですから、既に売れてしまった物件が載っている場合もあります。

情報の早さで言えば、やはり、インターネットを利用しての情報収集がおすすめです。もちろん、インターネットの検索できる環境が整っていることが条件になります。

中古マンション物件の相場を把握するのに、とても役に立ちますし、いろいろな情報が、瞬時に検索できます。日頃から、細かくチェックしていれば、希望通りの物件が、わりと早く見つかるかもしれません。

インターネットを使用した情報収集のデメリットとしては、いい加減な情報が含まれている可能性も高いことです。これは、まだまだ、インターネットでの広告を規制する法律が整備されていないのが、原因のひとつとしてあげられます。

それぞれのメリットとデメリットを考慮に入れながら、中古マンションの物件探しをすると良いでしょう。

また、良い物件が見つかっても、すぐに問い合わせをしないで、その物件を扱っている業者のホームページを見るなど、業者の情報収集も行い、慎重になるように心がけると良いでしょう。

中古マンションを、いざ探そうと思ったとき、まず、新聞に入ってくる折り込み広告や不動産屋での広告が目に付くのではないかと思います。

ただし、物件の広告に書かれていることが、全て真実ではない場合がありますので、注意する必要があります。

中古マンションの折り込み広告などに、「お買い得」、「格安」、「高級」、「完全～」、「当社だけの～」という冠が付いている場合は、注意しましょう。

問題ないと思われるかもしれませんが、実は、これらの表現は、中古マンションの物件広告には、つけてはいけないことになっているのです。これらの特定語句を、折り込み広告などに使用して、中古マンション物件を、実際以上に良く見せようとすることは、法律で禁止されています。

これらは、「誇大広告」と見なされるのです。従って、そのようなうたい文句がたくさん踊っているような広告は、真実とは違うと思って、まず間違いないでしょう。「誇大広告」を、堂々と出している仲介業者には、注意が必要です。

中古マンション物件広告には、駅からの所要時間が、必ず、書かれていると思います。
駅からの所要時間は、実際には、その通りの時間では着かないという場合がほとんどです。

徒歩時間は、基本的には、１分間に８０ｍの距離を歩く速さで計算しています。これは、普通に人が歩く速さからすると、かなり速いペースの計算です。

また、途中に坂があって、歩くペースが遅くなったり、踏切や信号で待つ時間までは、計算にはいっさいっていません。やはり、実際の所要時間を調べるには、自分で歩いてみるのが一番です。

バスの場合は、バスの運行頻度によって、全く状況が異なりますので、現地に赴いて、どれくらいの頻度で利用できるのか、運行表を見ることをおすすめします。駅から数分でも、１時間に数本では、利用価値はあまりありません。

また、たまに、「徒歩○○分」、または、「バス○○分」だけで、駅名が書かれていないことがあります。どこの駅から計算した所要時間なのか、調べておく必要があります。

中古マンション物件の広告について、注意したいことは、「おとり広告」です。たいてい、相場よりも安く広告を出します。そして、その物件について、問い合わせをすると、「もう、申し込みが入りました」という返事が返ってきます。そして、他の物件を勧めてきます。

集客のための手口として使われる場合がありますが、「おとり広告」は、法律で禁止されています。そのような対応をする業者とは、関わらない方が良いでしょう。

「共有名義」とは、中古マンションを購入する際、複数の人間が出資して、その出資割合に応じて、共有登記することです。この共有名義にも、メリットとデメリットがあります。メリットとして挙げられることには、以下のようなものがあります。

通常、年間１１０万円を超える贈与については、贈与税がかかります。これを回避するために、中古マンション購入の際に、資金を受けた親などを、共有名義の所有者とすることで、出資した親にも、所有権が発生します。そうすると、所有権がありますので、贈与税の対象とならず、贈与税がかからないということになります。

ただし、持分と出資割合が一致することが大前提です。この部分を変える場合などは、税務署などでの相談が必要です。また、ある一定の条件を満たすことで、中古マンションの購入にかかる借入金の額に応じて、その年に納めた所得税の一部が還付されるという「住宅ローン控除」の制度も存在します。

また、家を売却するときに、３,０００万円の特別控除があります。この二つを、名義人になっている人がそれぞれ受けることができるのが、共有名義のメリットと言えるでしょう。では、中古マンションを共有名義にすることで、反対に、デメリットとなることには、どんなものがあるのでしょうか。

共有は、そのうちの一人が、単独で自分の所有分を第三者に売却することが可能です。しかし、建て替えや売却など、その建物全体に関わる変更、あるいは、処分については、共有者全員の同意を得ることが必要になります。従って、所有権に流動性があることが、デメリットの一つと言えるかもしれません。

また、共働き前提の夫婦の共有名義で、ローンの返済を始めて、完済前に、妻が退職してしまうと、出資の割合が持分と合わなくなります。この場合、贈与税の課税対象となってしまう可能性がありますので、注意が必要です。

中古物件価格の、７割安で手に入れることができる中古マンションがあることを、ご存知でしょうか。そんな破格な物件だと、何か欠陥があるんじゃないかとお思いになられる方も多いかもしれません。実は、欠陥ではありませんが、問題ありの物件ではあります。それが、「競売物件」です。

そもそも、競売物件とは、どのようなときに発生するのでしょうか？マンションでも、一戸建てでも、家を買うときは、大抵、住宅ローンを組みます。住宅ローンの契約後、何らかの理由で、返済ができなくなってしまったとき、債権者である金融機関は、ローンの担保となっている家を、負債回収のために、差し押さえることになります。そして、その差し押さえられた家が、競売物件になるというわけです。

どうしても、なんとなく問題がありそうで、暗い影が漂っている感じは否めません。
しかし、あまり知られてはいないことですが、実は、「市場に出回っている中古物件の、７割程度は競売物件だ」といっている専門家もいるほど、中古物件の中には、競売物件が多く含まれているのが事実なのです。

競売に出された物件の魅力は、なんといっても、その価格が格安であることです。中古マンション価格より、３割以上お値打ちなのですから、かなりお値打ちであることは、間違いありません。ただし、格安なぶん、通常の中古マンション購入にはないデメリットもいくつかあります。


・物件の占有者が、まだ居住している場合、建物内部を見ることができない。
・落札後入居者が退去に応じない場合、手続きに手間と費用がかかることがある。
・稀に住宅ローンを組めない場合もあるので、事前に金融機関と充分な打ち合わせが必要。

などです。


この競売物件には、不動産業者の方だけではなく、素人でも入札に参加することができます。物件探しから、落札、落札後の手続きまで、全て自分で行えば、仲介手数料も不要になります。でも、手続きや段取りに、相当の手間がかかる可能性があることや、落札するためのテクニック的なこと等について考えると、仲介業者を通した方が、良いと言えるでしょう。

競売で中古マンションを手に入れたいと考えていらっしゃる方は、一度、競売物件の相談にものってくれるような仲介業者をあたってみていただくといいと思います。

マンションの間取り、内装、外観等は、自分の目でしっかりチェックすれば、それなりに欠陥を見つけることは出来ると思います。しかし、マンション自体の構造上の問題は、いくら目を凝らしてみたところで、素人の判断は不可能です。

２年前に世間を騒がせた、「姉歯事件」は記憶に新しいと思います。中古マンションの場合、建築の過程を、目で見て確認することが出来ません。構造上の問題は、なおさら気になるところと言えるでしょう。外から見ただけではわからない、マンションの中身＝構造に問題があるかどうかをチェックすることは、可能なのでしょうか？ひとつの判断基準として、その中古マンションの建築された時期を見るという方法が挙げられます。

時期によって、構造の質が変わるの？と、不思議にお思いの方がいるかもしれませんが、例えば、バブル期について考えてみてください。

この時期（１９８６～１９９１年頃）、不動産は、飛ぶように売れました。マンションも例外ではありません。建てれば必ず完売する時代だったので、とにかく、短い工期で、バンバン建設されました。その結果、人手不足、資材不足となり、日雇い労働者の手で、粗悪な資材で建築されている物件も少なくないということになってしまったのです。

また、バブル期以前の１９７０年代前半は、高速道路やビル建築のラッシュと、マンション建築ラッシュが重なり、コンクリート資材が不足した時期でした。そのため、この時期のマンションは、粗悪なコンクリートが使われている可能性があるのです。

しかし、この時期に建てられたマンションだからといって、全てが粗悪な物件というわけでは、当然ありません。その後、耐震補強工事などを大々的に行っていて、本当に、お値打ちの中古マンションである可能性もあります。

構造上の判断をしてもらうには、やはり、プロの力を借りることが一番です。「不動産インスペクション」や、「既存住宅性能表示」は、専門家が、その建物の構造を客観的に評価してくれるシステムです。いずれも、１０万～２０万円くらいの資金はかかります。しかし、これで安心が買えるのです。中古マンションを購入する際には、予算に組み込んでおくことをおすすめします。

間取り良し、環境良し、さらに、価格もお値打ちと、こんな３拍子そろった中古マンションの物件を見つけたときは、もうひとつ、特に注意しておいた方が良いのが、「修復費」の問題です。マンションの室内というのは、ある程度は、自分の管理化できれいにしたり、丁寧に使ったり、補修改善もそれなりにできます。また、それに伴う予算組みも、大方見当がつきます。もし急な出費となってしまっても、自分の居住空間なので、納得も出来ると思います。

しかし、マンションは、「共同住宅」です。個室以外の外壁や廊下などは、居住者全員の共用部分として、全居住者でメンテナンスしていかなければなりません。特に、中古マンションの場合は、「中古」ですから、築年数に応じて、建物全体の劣化も進んでいる可能性も高くなります。入居前直近に、外壁の塗り替えや修繕などの大掛かりな修復工事が終わっていれば、問題ないでしょう。しかし、入居後すぐに、大規模改修工事が行われる可能性があることも、頭に入れておいてください。

マンションによっては、月々の修繕積立金を低く設定しているところがあります。そういったところでは、大規模改修直前に、各居住者から、まとまった金額を回収ということにも、なりかねないのです。外観だけでなく、自転車置き場やゴミ捨て場なども要チェックです。共用部分のメンテナンスが行き届いているマンションは、それなりに、計画的に修復予算を立てて実行しているマンションだと考えられます。

逆に、あまりに劣化が激しい中古マンションは、少し注意が必要です。仲介業者に相談する等して、出来るだけ下調べはしっかりしておきましょう。