中古マンションの選び方
中古マンションを選ぶ時、是非、チェックしておきたいポイントがいくつかあります。
まず、建物の外観をしっかりチェックしましょう。外壁が、タイル張りでしたら、タイルをたたいてみましょう。もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。
次に、バルコニーに出て、外壁やバルコニーの上部にひび割れがないかチェックしてください。もし、ひび割れがあるようなら、コンクリートが劣化している可能性があります。バルコニーの手すりに、サビが出ていないかもチェックして、サビが出ている場合は、どの程度かをチェックしておきましょう。
次に、部屋の中のチェックポイントです。ます、床を叩いて、音を聞いてみてください。もし、軽い音がしたら、下の階に響いている可能性があります。下の階に響くということは、つまり、上の階の音が、自分の部屋に響くということを意味します。
また、蛇口をひねって、水の色を確認しましょう。赤さびが出ているかもしれません。水回り全ての蛇口をひねってみて、水回りの生活に、不便さがないかどうかをチェックしましょう。
収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。奥行き、高さ、幅なども、チェックポイントです。また、内側の壁に、カビが発生していないかも確認しましょう。懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。
次に、中古マンションの共有部分のチェックポイントです。マンションのエントランスにはゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかなどを、チェックしましょう。また、ゴミ捨て場がきれいに使われているかどうかも、重要なチェックポイントです。
また、見た目以外のチェックポイントもあります。管理組合は、ちゃんと機能しているかどうか、管理会社や売り主に尋ねておきましょう。
管理状態の良さは、中古マンションの一番のチェックポイントです。管理が良ければ、その分、マンションの価格は高くなることにはなります。
また、中古マンションでは、築年数によって、修繕費が高くなることもあります。どのような修繕計画があるかについて、管理会社や売り主にきちんと確認しておきましょう。
インターネットなを使って、中古マンション物件を検索するときは、希望条件によって、絞り込んでいくことができます。その中から、いくつか現地見学に行き、最も希望に適っている物件に決めることになります。希望通りの物件がすんなり見つかれば良いのですが、実際に、足を運んでみても、なかなか気に入った物件がないときは、希望条件を見直して、再度検索しなければならないことになります。
購入する中古マンションの希望条件が、あまりにも厳しすぎると、当然、ヒットする件数も少なくなり、選べなくなってしまいます。そんなと時には、少し条件を妥協するだけで、良い中古マンションが見つかる可能性も出てきます。もちろん、妥協し過ぎも禁物です。実際に住んでみてから、後悔しても後の祭りです。
特に、広さや間取りを妥協し過ぎてしまうと、家族の生活に支障が出ることがあります。広さや間取りは、これから家族が増える予定があるかどうか、育児や介護の予定があるかなど、将来のライフプランに合わせて決めましょう。希望条件の妥協点としては、立地条件を妥協する方も多いと思います。住むエリアを、希望以外の所に広げてみるのも、視野が広くなり、良い中古マンションに出会えるチャンスが多くなると思います。
また、最寄り駅からは、徒歩圏内だけでなく、バス通勤圏内も視野に入れてみてください。駅からは少し遠くなりますが、価格がだいぶ安くなるはずです。広さも、もっと広くなり、選択肢が増えるでしょう。ご家族の中に、お子さんがいる場合は、学校への通学が近いか遠いか、安全かどうかということも、考えておく必要があります。周辺に、お子さんに有害な施設があるかどうかは、実際に足をはこんでみなければ分かりません。
また、マンションの周辺に、生活するのに必要なものが買える店が、どのくらいあるかも、重要なポイントです。まったくないということでは、住み始めてから、不便な思いをすることになりますので、この点は、あまり妥協しない方が良いかもしれません。共働きで、日中、あまり自宅にいないということであれば、日当たりやマンションの向きを妥協しても良いかもしれません。日当たりや向きの違いで、中古マンションの価格はだいぶ変わってきます。また、階によっても、だいぶ価格が変わりますので、階を妥協して、下の部屋にすることも、一つの方法と言えるでしょう。
中古マンションの魅力は、何といっても、価格が、新築マンションに比べて、格段に安いことです。中古マンションの価格は、新築マンションに比べて、平均で半値くらいにもなります。それでは、中古マンションの価格は、どのようにして決められていのでしょうか？築年数や立地条件など、価格の基準は様々ですが、他にも、細かいプラスのポイントと、マイナスのポイントで、価格が左右してきます。
まず、立地条件ですが、ポイントは、都心に近いかどうか、最寄り駅に近いかどうか、交通機関の便は多いかどうか、周辺環境が良いかどうか等です。都心に近くなれば、高くなるのは当たり前ですが、人気のエリアや、人気の路線の沿線ですと、やはり値段は高くなります。例えば、東京でいうと、京王線、田園都市線、小田急. 京王線辺りが人気なので、値段も高くなることになります。
物件は、駅から近い方が、単純に高くなりますが、周辺環境が悪いと、逆に安くなります。少し離れた閑静な住宅地にある物件の方が、高くなるということもあります。また、近くにショッピングセンターや娯楽施設があると、高くなります。窓からの眺めが良いと、当然、これもプラスポイントになります。富士山が見えるところでは、かなりのプラスポイントになるようです。逆に、周りに高層マンションがたくさんあったりすると、マイナスポイントになります。
また、日当たりが良ければ、当然、高くなります。南に向いていても、日陰が多ければ、マイナスになります。マンションの向きでは、南向きが１００とすれば、東西の向きではマイナス５％で、北向きでは、マイナス１０％になります。外観がお洒落だったり、共用部分の施設が充実している場合も、高くなる要素になります。しかし、外観がお洒落でも、構造上に問題があるかもしれません。見た目にとらわれず、注意しましょう。
築年数については、古ければ、当然、安くなります。しかし、管理が行き届いていれば、プラスのポイントとなります。中古マンションは、市場価格で決められています。価格が大きく変わることは、あまりありません。しかし、仲介業者によって、高めに設定されている場合があります。従って、価格だけで、中古マンションの善し悪しを判断するのは危険です。同じ条件の他の中古マンションと価格を照らし合わせてみると良いでしょう。
また、売り主が急いでいる場合は、値段を下げてでも売ってしまおうとしている場合がありますので、そのような物件については、お買い得と言えるでしょう。
中古マンションを購入するポイントとしては、そのひとつに、管理体制が整っているかどうかということがあげられます。古い中古マンションでも、管理体制がきちんと整っていれば、価格が高くなります。
価格が高くても、住みやすさには代えらないと思います。現地見学をきちんとして、管理体制がしっかりしたマンションを、みきわめましょう。
中古マンションの管理体制を見るチェックポイントは、いくつかあります。ポイントとしては、まず、共用部分の状態です。
エントランス、エレベータ、廊下、階段などが、キレイに掃除されているかどうかを見ましょう。また、電球や蛍光灯が切れたままになっていないか、外の植木は手入れされているかなどもチェックします。共用施設があれば、そういったところも、きれいに掃除されているかどうかチェックしましょう。
ゴミ置き場の管理状況は、必ずチェックしましょう。ゴミ置き場は、管理状況や住人のマナーが、顕著に出るところと言えます。ゴミ出しは、どのようなルールになっているのか、きちんと掃除が行き届いているかどうかを、しっかり確認しましょう。
その中古マンションに住んでいる人達のマナーを見ることができます。マナーを守れない住人がいるようであれば、入居してから嫌な思いをする可能性も考えられます。
駐車場や駐輪場がどうなっているかも、チェックポイントです。自転車がバラバラに止めてあったり、放置自転車があったりすると、決して管理が良いとは言えません。また、駐車場がゴミだらけというのも、考えものです。
掲示板がある場合は、掲示物の内容を見ておきましょう。どのような連絡体制になっているか、管理組合が機能しているか、住人同士のコミュニケーションが円滑に取れているかどうかなどが分かります。
管理体制が良くても、住人の意識が低ければ、良いマンションとは言えないのです。管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選べるよう、しっかりチェックしてみてください。
新築マンションの売主は、マンションを運営する会社です。しかし、中古マンションの大元の売主さんは、以前そこに住んでいた方ということになります。ただし、マンションを売りに出そうと考えたとき、広告の作成から事務的な手続きまで、売主の方が全てを行うことは、まずありえません。買い手側が、物件の情報を、不動産会社に求めるように、売る側も、不動産会社を通して、物件を売りに出すことになるのがふつうです。
そして、そこで、買う側にも売る側にも発生してくるのが、「仲介手数料」です。仲介手数料は、物件価格×３％＋６万円が基本です。例えば、２０００万円の物件を購入することにした場合は、６６万円ものお金がかかります。さらに、別途、消費税までかかってきてしまうので、かなりの額になることになります。
これだけの額を払って、仲介してもらうのですから、仲介業者＝不動産会社選びは、慎重に行わなくてはなりません。それでは、どんな仲介業者が、良い仲介業者なのでしょうか？
仲介業者といっても、よく耳にするような大手の会社から、個人経営の小規模な業者まで、実に様々です。大手なら、全国規模で、独自のネットワークを持っている可能性が高いでしょう。そのため、中小規模の業者が持っていないような中古マンションの情報も、数多く管理しているかもしれません。
また、大手ともなれば、事務手続きもマニュアル化されているので、契約までの段取りについても、スムーズに行われることが期待でき、安心感があるかもしれません。
では、中小規模の仲介業者は、どうでしょうか？以前は、情報量の乏しかった中小規模の業者も、今は、インターネットの時代です。２００６年から始まった、「レインズ」という不動産情報サイトの存在によって、大手に引けを取らない情報量を得ているのが現状です。
中小の業者の場合、そこが地元ともなると、代々に渡って、この地域に住んでいるという業者も少なくありません。そういった業者の場合、物件の情報だけでなく、細かい部分まで、生活環境情報を提供してもらうことができる可能性が高く、そこがメリットと言えるでしょう。
仲介業者の規模のみならず、不安や疑問を投げかけたとき、親切に的確に答えてくれるかどうか、購入後も親身に相談に乗ってくれるかどうかということも、大切なことです。中古マンションといえども、大変大きな買い物です。まずは、良い仲介業者に出会うことが、購入成功への第一歩と言えるでしょう。
中古マンションの物件を、現地までせっかく見に行ったのに、後からさらに知りたいことが出てきたりして、二度手間、三度手間になってしまうということがあるかもしれません。そんなことにならないためにも、現地に見学に行く前には、事前の準備を万端にして、用意周到にしてから行くようにしてください。中古マンションの現地見学をするには、まず、気に入った物件の販売仲介業者に、電話で問い合わせ、現地見学のアポイントを取ります。
その際、営業マンに、自分の希望条件を伝えておくと、他にも良さそうな物件を紹介してくれたり、追加して当日に現地見学をさせてもらえることもあるかもしれません。また、自分が知りたいことを、きちんと教えてくれる営業マンであるかどうかを、見極めましょう。
現地に赴く前には、見学する中古マンションの、どういう点を注意して見るべきかを、リストアップしておきましょう。見るべき点のチェックリストを、事前に作っておけば、現地に行っても、無駄な時間を過ごすこともなく、時間を有効に使えます。迷うこともないでしょう。
さらに、時間に余裕があれば、事前に周辺環境を調べておくことをおすすめします。これは、後からでもできることですが、行く予定の時間帯と違う時間帯に行って、周辺環境をチェックすることは大切なことです。利用することになりそうな、最寄りの駅や、スーパーなど、時間帯によっては、まったく様子が様変わりすることもあります。いろいろな時間に、何度も足を運び、見てみるのも、良いでしょう。
また、現地見学には、なるべく、家族全員で出掛けましょう。人数が多い方が、その時の勘に頼らず、冷静に判断することができます。衝動買いも避けられます。ただし、小さい子供は、なるべく連れて行かない方が良いです。小さい子供が居ると、世話に気を取られて、集中して、冷静に見ることができなくなるからです。
持っていくべきものは、筆記用具はもちろん、周辺地図や、方位磁石、巻き尺などがあると重宝します。それから、デジタルカメラです。写真は、帰宅してから、もう一度検討する材料になるでしょう。見に行った中古マンションを購入するかどうかは、現地では決めないことをおすすめします。雰囲気に飲まれたり、営業マンに勧められたりして、衝動買いに走ってしまう方も多いようですが、必ず、じっくり考える時間を取り、冷静になって、検討してから決めましょう。